Die Kombination einer Lebensversicherung mit der Baufinanzierung ist ein Finanzierungsmodell, das auf den ersten Blick verlockend erscheinen mag. Doch bei genauerer Betrachtung offenbaren sich sowohl potenzielle Vorteile als auch erhebliche Risiken und Nachteile. Für viele Bauherren und Immobilienkäufer ist es entscheidend, die Funktionsweise und die Auswirkungen dieser Finanzierungsform zu verstehen, insbesondere im Vergleich zu herkömmlichen Annuitätendarlehen und angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wie der lebensversicherung inflation.
Steuerliche Aspekte und Vorteile einer Lebensversicherung in der Baufinanzierung
Ein wesentlicher Anreiz für die Kopplung einer Lebensversicherung an die Baufinanzierung können steuerliche Vorteile sein. Dies trifft in der Regel dann zu, wenn die finanzierte Immobilie als Kapitalanlage genutzt wird, beispielsweise durch die Vermietung von Wohnungen. Unter dieser Voraussetzung können die Darlehenszinsen steuerlich abgesetzt werden, was sich positiv auf die Steuerlast auswirkt. Da bei einem endfälligen Darlehen – der häufigsten Form in Kombination mit einer Lebensversicherung – keine Tilgungsverrechnung erfolgt, bleiben die Zinsen fortlaufend hoch, da die Darlehenssumme nicht sinkt. Dies führt zu vergleichsweise höheren Zinszahlungen, die wiederum in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden können, solange die Immobilie als Kapitalanlage dient.
Zusätzlich spielen steuerliche Aspekte bei der Auszahlung der Lebensversicherung eine Rolle. Ob die ausgezahlte Summe vollständig steuerfrei ist oder die Erträge zumindest anteilig versteuert werden müssen, hängt stark vom Abschlussdatum der Versicherung ab. Für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2004 abgeschlossen wurden, unterliegen die Erträge in der Regel der vollen Besteuerung. Wurde die Lebensversicherung hingegen vor dem 31. Dezember 2011 abgeschlossen und erfolgt die Auszahlung frühestens mit dem 60. Lebensjahr (bzw. 62. Lebensjahr für Verträge ab 2012 bei einer Mindestlaufzeit von 12 Jahren), müssen lediglich 50 Prozent der Erträge versteuert werden. Diese Regelungen machen eine genaue Prüfung der individuellen Situation unerlässlich.
Das endfällige Darlehen: Funktionsweise und Herausforderungen
Das endfällige Darlehen, auch als Fälligkeitsdarlehen oder Tilgungsaussetzungsdarlehen bekannt, ist die typische Darlehensform, die mit einer Lebensversicherung kombiniert wird. Bei diesem Modell wird während der gesamten Laufzeit ausschließlich der Zinsanteil des Baukredits gezahlt. Die eigentliche Darlehenssumme bleibt über die gesamte Laufzeit konstant und wird erst am Ende der Finanzierung durch die Auszahlung der Lebensversicherung getilgt. Parallel zu den Zinszahlungen wird regelmäßig in eine Kapitallebensversicherung oder fondsgebundene Lebensversicherung eingezahlt. Die Erwartung ist, dass die angesparten Mittel inklusive der erwirtschafteten Renditen ausreichen, um das Darlehen am Laufzeitende vollständig abzulösen.
Diese Struktur bietet den Vorteil geringerer monatlicher Raten für den Kredit, da keine Tilgung geleistet wird. Die Herausforderung besteht jedoch darin, dass die Zinsen stets auf den ursprünglichen, unveränderten Darlehensbetrag berechnet werden. Dies führt im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen, bei dem die Zinslast durch kontinuierliche Tilgung sinkt, zu deutlich höheren Gesamtzinskosten über die gesamte Laufzeit. Die Kompensation dieser Mehrkosten hängt maßgeblich von der Rendite der Lebensversicherung ab, die jedoch nie garantiert ist und starken Schwankungen unterliegen kann.
Ein Rechenbeispiel: Endfälliges Darlehen vs. Annuitätendarlehen
Um die Unterschiede zu verdeutlichen, betrachten wir ein Beispiel für einen Baukredit von 300.000 Euro über 20 Jahre.
Endfälliges Darlehen mit Lebensversicherung:
- Zinssatz: 3,6 Prozent
- Laufzeit: 20 Jahre
- Zinsaufwand insgesamt: 216.000 Euro
- Monatliche Rate (nur Zinsen): 900 Euro
- Gesamtaufwand: 516.000 Euro (Zinsen + 300.000 Euro Tilgung am Ende)
Bei diesem Modell zahlst du monatlich 900 Euro Zinsen, die Tilgung von 300.000 Euro erfolgt erst am Ende der Laufzeit. Zusätzlich musst du jeden Monat Beiträge in eine Lebensversicherung einzahlen, um die Tilgungssumme anzusparen.
Zum Vergleich: Annuitätendarlehen:
- Zinssatz: 3,6 Prozent
- Anfängliche Tilgung: 3,4 Prozent
- Laufzeit: 20 Jahre
- Zinsaufwand insgesamt: 121.877 Euro
- Monatliche Rate: 1.750 Euro
- Gesamtaufwand: 421.888 Euro
Der direkte Vergleich zeigt, dass der Gesamtaufwand beim endfälligen Darlehen mit kombinierter Lebensversicherung in diesem Beispiel deutlich höher ist. Dies liegt daran, dass die Bauzinsen stets auf den vollen Darlehensbetrag gezahlt werden. Um diesen höheren Zinsaufwand auszugleichen und die Finanzierung dennoch lohnenswert zu machen, müsste die jährliche Rendite der Kapitallebensversicherung im Beispiel mindestens 6,5 Prozent betragen. Dies ist ein sehr ambitioniertes und in der heutigen Niedrigzinsphase kaum realistisches Ziel für eine klassische Lebensversicherung. Zudem sind die Erträge der Lebensversicherung, wie bereits erwähnt, in vielen Fällen zu versteuern, was die Nettorendite weiter schmälert.
Wann eine Finanzierung mit Lebensversicherung sinnvoll sein kann
Trotz der im Beispiel aufgezeigten Nachteile kann eine Baufinanzierung mit Lebensversicherung in bestimmten, sehr spezifischen Konstellationen sinnvoll sein. Dies betrifft oft Personen mit sehr hohem Einkommen und komplexen Steuersituationen, die die steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen maximal nutzen können. Auch für Selbstständige oder Unternehmer, die über planbare hohe Einnahmen am Laufzeitende verfügen, um das Darlehen zu tilgen, könnte dieses Modell attraktiv sein, um Liquidität während der Laufzeit zu schonen.
Ein weiterer Aspekt ist der Wunsch nach einer zusätzlichen Absicherung im Todesfall, die eine Lebensversicherung bietet. Allerdings sollte hier genau geprüft werden, ob eine separate Risikolebensversicherung in Kombination mit einem klassischen Annuitätendarlehen nicht die flexiblere und kostengünstigere Lösung darstellt. Vor einer Entscheidung ist es unerlässlich, eine detaillierte und individuelle Berechnung durchzuführen und sich von einem unabhängigen Finanzexperten beraten zu lassen. Nutzen Sie einen Finanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen.
Fazit und Empfehlung
Die Kombination einer Lebensversicherung mit der Baufinanzierung, insbesondere in Form eines endfälligen Darlehens, ist ein komplexes Finanzierungsinstrument. Während es in Ausnahmefällen und unter speziellen steuerlichen Bedingungen Vorteile bieten kann, überwiegen für die meisten privaten Bauherren die Nachteile und Risiken. Die höheren Gesamtzinskosten und die Abhängigkeit von der oft ungewissen Rendite der Lebensversicherung machen dieses Modell in vielen Fällen weniger attraktiv als ein Annuitätendarlehen. Bevor Sie sich für eine solche Finanzierung entscheiden, ist eine umfassende Beratung und eine realistische Einschätzung der benötigten Renditen sowie der steuerlichen Konsequenzen unerlässlich, um eine fundierte und nachhaltige Entscheidung zu treffen.