Die Uhr tickt: Die Grundsteuerreform in Deutschland ist beschlossene Sache und bringt für Millionen von Immobilieneigentümern wichtige Veränderungen mit sich. Eine Neubewertung aller Grundstücke ist unumgänglich, und die Fristen zur Abgabe der Feststellungserklärung sind eng. Doch was bedeutet die Reform konkret für Sie und wie wird die Grundsteuer zukünftig berechnet? Dieser Artikel liefert Ihnen einen umfassenden Überblick über das neue Verfahren, die entscheidenden Fristen und die Daten, die Sie jetzt zusammentragen müssen. Umfassende Informationen zur lexware grundsteuerreform helfen Ihnen dabei, den Prozess reibungslos zu meistern.
Warum eine Reform der Grundsteuer notwendig wurde
Der Auslöser für diese bundesweite Reform war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018. Die Richter erklärten die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig, da sie auf völlig veralteten Grundstückswerten – den sogenannten Einheitswerten – basierte. Diese stammten in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und in Ostdeutschland sogar aus 1935. Das führte zu einer eklatanten Ungleichbehandlung, bei der für vergleichbare Immobilien teils sehr unterschiedliche Steuern anfielen. Mit der Grundsteuerreform hat der Einheitswert ausgedient und wird durch einen neu ermittelten Grundsteuerwert ersetzt.
Der Zeitplan: Wichtige Fristen für Eigentümer
Die Neubewertung von rund 35 Millionen Grundstücken ist eine Mammutaufgabe. Der Stichtag für die Bewertung war der 1. Januar 2022. Alle Eigentümerinnen und Eigentümer waren verpflichtet, zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung elektronisch beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Basierend auf diesen Daten berechnen die Finanzämter die neuen Grundsteuerwerte. Die neu berechnete Grundsteuer wird dann erstmals ab dem 1. Januar 2025 erhoben.
Die neue Grundsteuer berechnen: Das 3-stufige Verfahren
Das bewährte dreistufige Berechnungsverfahren bleibt auch nach der Reform in den meisten Bundesländern erhalten. Die Formel zur Berechnung lautet:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Jährliche Grundsteuer
- Grundsteuerwert: Das Finanzamt ermittelt den Wert Ihrer Immobilie nach den neuen gesetzlichen Vorgaben.
- Steuermesszahl: Auf den Grundsteuerwert wird eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl angewendet. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.
- Hebesatz: Die Gemeinde multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit ihrem individuellen Hebesatz, um die endgültige Grundsteuer festzusetzen.
Schritt 1: Die Ermittlung des Grundsteuerwerts
Durch eine Länderöffnungsklausel konnten die Bundesländer entscheiden, ob sie dem Bundesmodell folgen oder ein eigenes Berechnungsmodell entwickeln. Während die meisten Länder das Bundesmodell anwenden, haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Modelle eingeführt. Das Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell, haben aber die Steuermesszahlen angepasst.
Im Bundesmodell hängt das Bewertungsverfahren von der Art der Immobilie ab:
- Ertragswertverfahren: Gilt für Wohngrundstücke wie Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietshäuser und Eigentumswohnungen. Wichtige Faktoren sind hier die statistische Nettokaltmiete, die Wohnfläche, der Bodenrichtwert und das Gebäudealter.
- Sachwertverfahren: Kommt bei Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Immobilien und sonstigen bebauten Grundstücken zur Anwendung. Hier orientiert sich der Wert an den Herstellungskosten des Gebäudes, der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.
Schritt 2 & 3: Steuermesszahl und Hebesatz
Um die sozialen Aspekte des Wohnens zu fördern, hat der Gesetzgeber die Steuermesszahl im Bundesmodell deutlich gesenkt. Für Wohngrundstücke beträgt sie künftig nur noch 0,31 ‰, für alle anderen Grundstücksarten 0,34 ‰.
Der entscheidende Faktor für die endgültige Steuerhöhe bleibt der Hebesatz der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Die Kommunen wurden angehalten, ihre Hebesätze so anzupassen, dass die Reform insgesamt aufkommensneutral bleibt. Eine exakte Aussage über die Höhe der Grundsteuer ab 2025 ist daher erst möglich, wenn die neuen Hebesätze festgelegt sind.
Diese Daten benötigen Sie für die Grundsteuererklärung
Für die Abgabe der Feststellungserklärung müssen Eigentümer eine Reihe von Daten zu ihrem Grundstück zusammentragen. Unabhängig vom jeweiligen Ländermodell sind dies im Wesentlichen:
- Lage des Grundstücks: Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer (zu finden im Grundbuchauszug oder Kataster).
- Angaben zum Eigentümer: Name, Anschrift, Steuernummer.
- Grundstücksfläche: Die offizielle Fläche des Grundstücks.
- Bodenrichtwert: Kann über die Online-Portale der Bundesländer (z. B. BORIS) abgefragt werden.
- Gebäudeart und Baujahr: Handelt es sich um ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, ein Geschäftsgebäude etc.
- Wohnfläche: Die exakte Wohnfläche der Immobilie.
Diese Informationen finden sich in Dokumenten wie dem Grundbuchauszug, der Teilungserklärung, Bauunterlagen oder dem letzten Einheitswertbescheid. Ein aktueller Grundbuchauszug kann beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.
Fazit: Vorbereitung ist entscheidend
Die Grundsteuerreform stellt eine tiefgreifende Änderung für alle Immobilienbesitzer in Deutschland dar. Auch wenn die Abgabefrist für die Feststellungserklärung bereits verstrichen ist, bleibt das Thema relevant, da die neuen Bescheide nun nach und nach versendet werden. Es ist entscheidend, diese Bescheide genau zu prüfen und die Berechnungsgrundlagen zu verstehen. Bei Unklarheiten oder dem Verdacht auf Fehler sollten Sie umgehend Ihren Steuerberater kontaktieren, um rechtzeitig Einspruch einlegen zu können. Eine sorgfältige Prüfung stellt sicher, dass Sie ab 2025 den korrekten und fairen Betrag an Grundsteuer entrichten.