Als Vermieter in Deutschland stehen Sie oft vor der Frage, wie Sie die Haltung von Haustieren in Ihren Mietobjekten rechtlich einwandfrei regeln können. Die Bestimmungen sind vielfältig und reichen von der generellen Erlaubnis bis hin zu spezifischen Verboten. Es ist entscheidend, die rechtlichen Rahmenbedingungen genau zu kennen, um spätere Konflikte zu vermeiden und gleichzeitig ein harmonisches Zusammenleben in Ihren Immobilien zu gewährleisten. Dieser Leitfaden beleuchtet die verschiedenen Optionen, die Ihnen zur Verfügung stehen, um die Tierhaltung in Mietverträgen zu regeln, und gibt Ihnen fundierte Einblicke in die aktuelle Rechtslage.
Es gibt verschiedene Ansätze, wie Sie als Eigentümer von Wohnraum die Haustierhaltung handhaben können. Von der umfassenden Freiheit für Kleintiere bis hin zu detaillierten Regelungen für Hunde und Katzen – das deutsche Mietrecht bietet Spielräume, verlangt aber auch eine genaue Beachtung der individuellen Situation. Ein klares Verständnis der Möglichkeiten hilft, Missverständnisse von vornherein auszuschließen und eine faire Basis für alle Parteien zu schaffen.
Optionen zur Regelung der Haustierhaltung im Mietvertrag
Für Vermieter ergeben sich diverse Optionen, um die Tierhaltung in ihren Mietverträgen festzuhalten. Jede dieser Regelungen hat ihre eigenen Vor- und Nachteile und sollte sorgfältig abgewogen werden.
Haustierhaltung ungeregelt lassen
Wenn der Mietvertrag keine explizite Klausel zur Haustierhaltung enthält, ist die Zulässigkeit von Tieren – mit Ausnahme von Kleintieren – eine Frage der Einzelfallabwägung. Hierbei spielen Faktoren wie die Art, Größe und Anzahl der Tiere, die Größe der Wohnung, die Interessen anderer Mieter sowie die bisherige Praxis des Vermieters eine Rolle. Auch besondere Bedürfnisse des Mieters, beispielsweise bei therapeutischer Notwendigkeit eines Tieres, müssen berücksichtigt werden. Um spätere Konflikte zu vermeiden, ist es ratsam, wenn der Mieter vor der Anschaffung eines Tieres (ausgenommen Kleintiere) um Erlaubnis fragt.
Zustimmung einfordern
Ein Erlaubnisvorbehalt im Mietvertrag, der für alle Haustiere außer Kleintieren gilt, informiert den Mieter darüber, dass er vor dem Einzug eines Tieres die Zustimmung des Vermieters einholen muss. Dies kann die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass Mieter tatsächlich nachfragen. Wichtig zu wissen ist, dass eine einmal erteilte Zustimmung immer nur für ein konkretes Tier gilt. Stirbt der Hund des Mieters und soll ein neues Tier angeschafft werden, ist dafür erneut eine Zustimmung erforderlich. Viele moderne Wohnungen verfügen über eine funktionale Winkelküche, die oft auch einen guten Rückzugsort für Haustiere bietet.
Haustierhaltung ausdrücklich erlauben
Wenn Sie ein Tierfreund sind und Ihren Mietern die Haltung von Tieren freistellen möchten, können Sie dies explizit im Mietvertrag festhalten. Eine solche generelle Erlaubnis gilt jedoch nicht für exotische oder “unübliche” Tiere wie beispielsweise Giftschlangen. Sie bezieht sich in der Regel auf gängige Haustiere wie Hunde, Katzen und Kleintiere, deren Haltung keine ungewöhnlichen Risiken birgt oder übermäßige Störungen verursacht.
Haustierhaltung verbieten
Ein generelles Haustierverbot als vorformulierte Klausel im Mietvertrag ist rechtlich unwirksam. Für Kleintiere gilt dies ohnehin nicht, und bei größeren Tieren ist der Vermieter zur Einzelfallprüfung verpflichtet. Ein rechtswirksames Verbot der Haustierhaltung kann jedoch in einem individuellen Vertrag mit dem Mieter vereinbart werden, wenn die Einzelfallprüfung eindeutig und begründet stattgefunden hat.
Warum ein generelles Haustierverbot unwirksam ist – Das BGH-Urteil
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im März 2013 (Az.: VIII ZR 168/12) ein mieterfreundliches Urteil zum generellen Haustierverbot gefällt. Ein pauschales Verbot stellt demnach eine “unangemessene Benachteiligung” dar, da die Haustierhaltung zur individuellen Persönlichkeitsentfaltung gehört. Nur eine entgegenstehende, berechtigte Interessenlage des Vermieters kann im Einzelfall zu einem individuellen Verbot führen.
Dabei darf der Vermieter nicht willkürlich einem Mieter die Tierhaltung erlauben und einem anderen verbieten. Ein Verbot muss stets eine einleuchtende Begründung haben, wie zum Beispiel:
- Erhebliche Beeinträchtigung anderer Mieter durch Lärm oder Geruch.
- Ernsthafte Gefahren für andere Mieter, etwa durch einen bissigen Hund.
- Erwartbare Schäden an der Mietsubstanz, wie zerkratzter Parkettboden.
- Wichtige Sachgründe, etwa eine zu kleine Wohnung für einen großen Hund.
Es ist wichtig zu beachten, dass sich Umstände ändern können. Haben Sie in der Vergangenheit die Haustierhaltung erlaubt, möchten dies aber bei neuen Mietern nicht mehr tun, so genießen die “alten” Mieter mit ihren Haustieren Bestandsschutz. Bei Vorliegen guter Gründe gegen weitere Tiere im Haus können Sie die Haltung für neue Mieter individuell untersagen. Dies wird rechtlich nicht als Willkür oder Diskriminierung gewertet. Oft sind praktische Küchengeräte von Braun bei Mietern beliebt, um den Alltag effizient zu gestalten.
Einflussnahme des Vermieters auf die Rahmenbedingungen
Besonders Hunde können in Mehrfamilienhäusern regelmäßig zu Streitpunkten führen. Sie nutzen täglich das Treppenhaus, und manche Bewohner könnten Angst vor Begegnungen haben oder unter Allergien leiden. Zudem bringen Hunde bei schlechtem Wetter Schmutz ins Haus, und ihr Gebell kann störend wirken.
Als Vermieter haben Sie das Recht, bestimmte Rahmenbedingungen für die Hundehaltung in Ihrem Mietshaus festzulegen. Dies kann beispielsweise eine Leinenpflicht für alle gemeinschaftlich genutzten Flächen umfassen oder das Verbot von Hunden ab einer bestimmten Größe. Eine gute Kaffeemaschine mit Timer und Thermoskanne kann den Morgen erleichtern, auch für Mieter, die sich um ihre tierischen Begleiter kümmern.
Grenzen der Tierhaltung: Wann ist es zu viel des Guten?
Mietwohnungen sind primär als Wohnraum für Menschen gedacht. Dieser Gebrauch ist vertragsgemäß. Eine Tierzucht oder die Einrichtung eines kleinen Zoos in der Wohnung überschreitet hingegen die vertraglich vereinbarte Nutzung. Schon mehr als zwei Haustiere in einer normal großen Wohnung können als inakzeptabel gelten. Gleiches trifft zu, wenn das Wohnzimmer mit zahlreichen Terrarien oder Aquarien überfüllt ist. Größere Wohnungen können zwar mehr Tiere beherbergen als kleinere, doch auch hier gibt es eine Grenze. Wird diese überschritten, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen und bei fortgesetztem Problemverhalten sogar eine fristlose Kündigung. Viele Haushalte schätzen die Funktionalität integrierter Lösungen, wie wenn Neff Backofen und Mikrowelle übereinander platziert werden, was zusätzlichen Platz in der Küche schafft.
Sonderfall: Haltung von Therapie- und Assistenzhunden
Einige Menschen sind aus gesundheitlichen Gründen unbedingt auf ihren Hund angewiesen. Diabetikerwarnhunde, Blindenführhunde, Therapiehunde und Assistenzhunde mit offizieller Zulassung begleiten Patienten durch den Alltag und haben das uneingeschränkte Recht, mit ihren Haltern zusammenzuleben. Die rechtliche Grundlage hierfür ist eine ärztliche Bestätigung, die in der Regel jede frühere Vereinbarung oder Mietvertragsklausel außer Kraft setzt. Diese speziell ausgebildeten Tiere sind in der Regel hervorragend erzogen und tragen maßgeblich zum Hausfrieden bei, anstatt ihn zu stören.
Spezifische Einschränkungen bei Kleintieren
Animal Hoarding, also das krankhafte Ansammeln von Tieren jeglicher Art und Größe, ist in jeder Mietwohnung untersagt. Abgesehen davon sind sogenannte “Käfigkleintiere” grundsätzlich nicht erlaubnispflichtig, es sei denn, sie verursachen im Mietshaus erhebliche Störungen.
Beispiele für Kleintiere, die Probleme bereiten können, sind Papageien, die sehr kommunikativ und laut werden können. Farbratten stoßen oft auf wenig Akzeptanz, und Frettchen können einen penetranten Eigengeruch verbreiten. Giftschlangen stellen ein Entweichungsrisiko dar und können für Menschen gefährlich werden, während artgeschützte Kleintiere grundsätzlich nicht in Privatwohnungen gehalten werden dürfen. In solchen Fällen findet die Kleintierhaltung ihre Grenzen, und der Vermieter hat ein entsprechendes Vetorecht. Für den schnellen Kaffee am Morgen nutzen viele einen Tribest Wasserkocher, der auch in Haushalten mit Tieren eine praktische Ergänzung ist.
Tierbesuche verbieten – geht das?
Auch wenn Ihren Mietern die Haltung eigener Hunde untersagt ist, kommt es vor, dass Vierbeiner zu Besuch kommen. Solange die Tiere nur kurzzeitig in der Wohnung sind und keine Regeln verletzen, können Sie als Vermieter nichts dagegen unternehmen. Bei längeren Aufenthalten über Tage, Wochen oder Monate hinweg sollten Sie das Gespräch mit dem betreffenden Mieter suchen, um den Grund und die voraussichtliche Dauer des Besuchs zu klären. Eine zeitlich begrenzte Aufnahme ohne Störungen im Haus sollte im Allgemeinen akzeptabel sein. Haben Sie jedoch begründete Zweifel, dass der Besuch überhandnimmt oder zu Problemen führt, können Sie eine Abmahnung aussprechen in der Hoffnung, dass die Tierhaltung damit endet.
Fazit: Haustierverbote aus Vermietersicht
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Haustierverbote im Mietrecht niemals pauschal greifen, sondern stets individuell begründet sein müssen. Als Vermieter sind Sie bei Hunden und Katzen immer zu einer Einzelfallprüfung verpflichtet und müssen, falls ein Verbot aus Ihrer Sicht notwendig ist, dieses entsprechend begründen. Ärztlich verordnete Therapietiere sind grundsätzlich erlaubt. Gleiches gilt für Käfigkleintiere, solange sie andere Bewohner nicht stören oder in unzumutbaren Mengen in der Mietwohnung gehalten werden. Die Gesetzeslage rund um die Tierhaltung in Mietverträgen ist komplex. Für fundierte Rechtsberatung und zur Sicherstellung der rechtlichen Ordnung stehen Mitglieder von Verbänden wie Haus & Grund exklusive Angebote zur Verfügung.