Die Baufinanzierung stellt für viele Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens dar. Angesichts der hohen Summen und langen Laufzeiten suchen Darlehensnehmer nach flexiblen und steuerlich vorteilhaften Lösungen. Eine Option, die in der Vergangenheit populär war und auch heute noch diskutiert wird, ist die Kombination eines Baukredits mit einer Lebensversicherung. Doch wann macht dieses Modell wirklich Sinn, und welche Aspekte gilt es zu beachten, um nicht in eine Kostenfalle zu geraten? Es ist entscheidend zu verstehen, wofür Lebensversicherung in diesem Kontext dient und welche spezifischen Bedingungen für einen Erfolg erfüllt sein müssen.
Was ist eine Baufinanzierung mit Lebensversicherung?
Bei diesem Finanzierungsmodell handelt es sich in der Regel um ein sogenanntes endfälliges Darlehen, auch Festdarlehen oder Tilgungsaussetzungsdarlehen genannt. Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen, bei dem du monatlich sowohl Zinsen als auch einen Teil des Kapitals zurückzahlst, zahlst du bei einem endfälligen Darlehen während der gesamten Laufzeit ausschließlich die Zinsen. Die eigentliche Tilgung des Darlehens erfolgt erst am Ende der Laufzeit in einer Summe.
Diese einmalige Tilgung wird durch die Auszahlung einer Kapitallebensversicherung oder einer fondsgebundenen Lebensversicherung realisiert, die parallel zum Darlehen abgeschlossen und bespart wird. Die Idee dahinter ist, dass die Beiträge in die Lebensversicherung investiert werden und über die Jahre eine Rendite erwirtschaften, die ausreicht, um den Darlehensbetrag am Ende zu decken und bestenfalls sogar einen Überschuss zu erzielen. Das Konzept klingt auf den ersten Blick verlockend, da die monatlichen Belastungen durch die reine Zinszahlung oft geringer ausfallen als bei einem Annuitätendarlehen.
Steuerliche Aspekte der Lebensversicherung in der Baufinanzierung
Ein oft genannter Vorteil der Kombination von Baufinanzierung und Lebensversicherung sind potenzielle steuerliche Aspekte. Diese können jedoch stark von der individuellen Situation und dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abhängen.
Vorteile bei Vermietungseinkünften
Solltest du die finanzierte Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern als Kapitalanlage nutzen und vermieten, können sich steuerliche Vorteile ergeben. Unter der Voraussetzung, dass du Mieteinnahmen erzielst, darfst du die Darlehenszinsen von der Steuer absetzen. Da bei einem endfälligen Darlehen keine Tilgungsverrechnung stattfindet, bleiben die Zinszahlungen über die gesamte Laufzeit konstant hoch auf den ursprünglichen Darlehensbetrag. Dies führt dazu, dass du über einen längeren Zeitraum höhere Zinsen von der Steuer absetzen kannst, was sich positiv auf deine Steuerlast auswirken kann.
Besteuerung der Auszahlungen – Was Sie wissen müssen
Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die steuerliche Behandlung der späteren Auszahlung aus der Lebensversicherung. Ob die Summe komplett steuerfrei ist oder die Erträge zumindest anteilig versteuert werden müssen, hängt maßgeblich vom Abschlussdatum deiner Police ab.
- Verträge nach dem 31. Dezember 2004 abgeschlossen: In den meisten Fällen sind die Erträge aus der Lebensversicherung voll zu versteuern. Hier entfällt der ehemals geltende Steuervorteil.
- Verträge vor dem 31. Dezember 2004 abgeschlossen: Diese Policen genießen oft noch die vollständige Steuerfreiheit der Erträge, sofern bestimmte Bedingungen (z.B. Mindestlaufzeit von 12 Jahren, Auszahlung nicht vor dem 60. Lebensjahr) erfüllt sind.
- Fördermöglichkeiten für Verträge vor dem 31. Dezember 2011: Sollte die Lebensversicherung vor diesem Stichtag abgeschlossen worden sein und die Auszahlung frühestens mit dem 60. (oder 62.) Lebensjahr erfolgen, müssen nur 50 Prozent der Erträge versteuert werden. Dies ist eine Form der Förderung, die bei jüngeren Verträgen nicht mehr existiert. Es lohnt sich, die spezifischen Bedingungen für Ihre Deutscher Herold Lebensversicherung Auszahlung genau zu prüfen.
Rechenbeispiel: Lebensversicherung vs. Annuitätendarlehen
Um die Unterschiede zwischen einem endfälligen Darlehen mit Lebensversicherung und einem klassischen Annuitätendarlehen zu verdeutlichen, betrachten wir ein Beispiel:
Angenommen, der Wert der Immobilie beträgt 300.000 Euro, und es wird ein Baukredit über diese Summe beantragt.
Das endfällige Darlehen mit Lebensversicherung
- Darlehenssumme: 300.000 Euro
- Zinssatz: 3,6 Prozent
- Laufzeit: 20 Jahre
- Monatliche Rate (nur Zinsen): 900 Euro (300.000 * 0,036 / 12)
- Zinsaufwand insgesamt: 216.000 Euro (900 Euro 12 Monate 20 Jahre)
- Gesamtaufwand (ohne Lebensversicherungsbeiträge): 516.000 Euro
Die Zinszahlungen bleiben bei dieser Finanzierungsform jeden Monat gleich, da keine Tilgung erfolgt. Am Ende der Laufzeit müssten Sie 300.000 Euro an die Bank überweisen, um den Kredit vollständig zu tilgen. Parallel dazu müssten Sie monatlich in eine Kapitallebensversicherung einzahlen, um den Zielbetrag von mindestens 300.000 Euro anzusparen.
Der Vergleich: Das Annuitätendarlehen
- Darlehenssumme: 300.000 Euro
- Zinssatz: 3,6 Prozent
- Anfängliche Tilgung: 3,4 Prozent
- Laufzeit: 20 Jahre
- Monatliche Rate: 1.750 Euro
- Zinsaufwand insgesamt: 121.877 Euro
- Gesamtaufwand: 421.888 Euro
Beim Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil der monatlichen Rate kontinuierlich, da der Restschuldanteil durch die Tilgung abnimmt.
Die Tücken der Renditeerwartung
Das Beispiel macht deutlich: Die Gesamtbelastung beim endfälligen Darlehen mit kombinierter Kapitallebensversicherung ist von Natur aus deutlich höher, da Sie die Bauzinsen stets auf den ursprünglichen Darlehensbetrag zahlen. Zwar fällt die monatliche Rate an die Bank geringer aus, weil Sie keine Tilgung leisten, doch müssen Sie jeden Monat zusätzlich in die Lebensversicherung einzahlen.
Damit die Finanzierung mit einer Lebensversicherung lohnenswert wäre, müsste die jährliche Rendite der Lebensversicherung bei mindestens vier Prozent liegen, um nach 20 Jahren die benötigten rund 300.000 Euro ausgezahlt zu bekommen. Dies würde monatliche Einzahlungen von etwa 850 Euro in die Kapitallebensversicherung erfordern. Um jedoch den Nachteil der nicht stattfindenden Tilgungsverrechnung und den damit verbundenen deutlich höheren Zinsaufwand vollständig zu kompensieren, müsste die Rendite der Kapitallebensversicherung sogar mindestens 6,5 Prozent betragen – eine Rendite, die in der aktuellen Zinslandschaft für konservative Anlageprodukte wie Lebensversicherungen schwer zu erreichen ist. Zudem ist die Besteuerung der Erträge zu berücksichtigen, die die Netto-Rendite weiter schmälert. Versicherungsgesellschaften wie Proxalto Versicherungen bieten verschiedene Produkte an, doch die Erwartung solch hoher garantierter Renditen ist in der heutigen Zeit unrealistisch.
Wann macht eine Baufinanzierung mit Lebensversicherung Sinn?
Angesichts der komplexen steuerlichen Regelungen und der oft hohen erforderlichen Renditen für die Lebensversicherung ist dieses Finanzierungsmodell heute nur noch in sehr spezifischen Fällen vorteilhaft. Es erfordert eine äußerst genaue Kalkulation und eine realistische Einschätzung der zukünftigen Wertentwicklung der Lebensversicherung.
Sinnvoll kann es unter Umständen sein, wenn:
- Du über einen Zeitraum von 10-15 Jahren sehr hohe Steuervorteile durch vermietete Immobilien erwarten und diese maximal nutzen möchtest.
- Du bereits eine ältere Lebensversicherung mit vorteilhaften Konditionen (z.B. hohe garantierte Zinsen und Steuerfreiheit) besitzt, die du für die Tilgung nutzen möchtest.
- Du ein sehr hohes und sicheres Einkommen hast und bereit bist, ein höheres Risiko bei der Renditeerwartung einzugehen, um potenziell Steuervorteile zu nutzen oder Flexibilität zu gewinnen.
- Es sich um eine Debeka Sterbeversicherung handelt, die nicht primär zur Tilgung eines Kredits, sondern zur Absicherung im Todesfall dient und die Auszahlung lediglich als zusätzliche Sicherheit bei der Bank hinterlegt wird.
In den meisten Fällen, insbesondere für private Bauherren, die selbst in ihrer Immobilie wohnen, ist ein Annuitätendarlehen aufgrund seiner Planbarkeit, geringeren Gesamtkosten und Transparenz die vorteilhaftere Wahl.
Fazit: Gründliche Prüfung ist unerlässlich
Die Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung kann auf den ersten Blick attraktiv erscheinen, insbesondere durch die scheinbar geringeren monatlichen Raten an die Bank. Doch eine detaillierte Betrachtung der Gesamtkosten, der erforderlichen Renditen der Lebensversicherung und der steuerlichen Auswirkungen offenbart oft, dass dieses Modell nur in wenigen, sehr spezifischen Konstellationen wirklich vorteilhaft ist. Das Beispiel zeigt deutlich, dass es unwahrscheinlich ist, dass eine solche Finanzierung heutzutage lohnenswert ist, es sei denn, man kann auf sehr alte, steuerlich privilegierte Lebensversicherungsverträge zurückgreifen.
Es ist unerlässlich, alle Optionen sorgfältig zu prüfen und eine umfassende Finanzierungsberatung in Anspruch zu nehmen. Ein unabhängiger Finanzexperte kann Ihre individuelle Situation analysieren und Ihnen helfen, die für Sie beste und kostengünstigste Finanzierungsstrategie zu finden. Nutzen Sie die verfügbaren Finanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen und eine fundierte Entscheidung für Ihre Zukunft zu treffen.