Grundsteuerreform 2022 mit Lexware meistern: Ihr Leitfaden

Die Grundsteuerreform 2022 hat weitreichende Änderungen für Millionen von Grundstückseigentümern in Deutschland mit sich gebracht. Mit Stichtag 1. Januar 2022 wurde eine umfassende Neubewertung des Grundbesitzes eingeleitet, um ein gerechteres und verfassungskonformes System zu schaffen. Diese tiefgreifende Umstellung, deren Auswirkungen ab dem 1. Januar 2025 spürbar werden, erfordert ein präzises Verständnis der neuen Regelungen und deren praktischer Umsetzung. Insbesondere die Erstellung der Grundsteuererklärung war für viele eine Herausforderung. Für eine effiziente und fehlerfreie Abwicklung der Lexware Grundsteuerreform 2022 sind digitale Lösungen wie die von Lexware eine wertvolle Unterstützung, die Ihnen helfen, den Überblick zu behalten und die Anforderungen der Finanzämter zu erfüllen.

Was ist die Grundsteuer und warum die Reform?

Die Grundsteuer ist eine essenzielle Einnahmequelle für die Gemeinden in Deutschland und betrifft nahezu jeden Eigentümer von Grundbesitz. Doch das jahrzehntelang angewandte System geriet zunehmend in die Kritik, was schließlich zu einer grundlegenden Neuausrichtung führte.

Definition: Was bedeutet Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird, ähnlich der Gewerbesteuer, als Realsteuer auf Grundbesitz erhoben. Ihr Gegenstand ist der Grundbesitz im Sinne des Bewertungsgesetzes, welcher in folgende Kategorien unterteilt wird:

• Grundstücke
• Betriebsgrundstücke
• Land- und forstwirtschaftliche Betriebe

Als sogenannte Objektsteuer wird die Grundsteuer ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse des Grundbesitzers erhoben. Die Höhe der Grundsteuer wird von den jeweiligen Gemeinden festgelegt, weshalb sie in verschiedenen Teilen Deutschlands unterschiedlich ausfällt.

Notwendigkeit der Grundsteuerreform

Die Notwendigkeit einer Grundsteuerreform ergab sich aus der Tatsache, dass die bisherige Berechnung auf stark veralteten Einheitswerten basierte. Diese Werte stammten in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1935 und in den neuen Bundesländern sogar aus dem Jahr 1964. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese überholte Grundlage 2018 für verfassungswidrig, da sie gegen den Gleichheitsgrundsatz verstieß. Als Reaktion darauf verabschiedete der Bundestag ein neues Grundsteuergesetz, um eine faire und zeitgemäße Erhebung sicherzustellen.

Hintergrund: Ungerechte Besteuerung und die Neubewertung

Die alte Regelung führte zu erheblichen Ungleichgewichten in der Besteuerung. Beispielsweise wurden Neubauten aus dem Jahr 2020 in den neuen Bundesländern immer noch so bewertet, als befänden sie sich im Zustand von 1964, was zu einer zu geringen Steuerlast führte. Gleichzeitig wurde bei sehr alten Gebäuden der über Jahrzehnte erfolgte Wertverfall nicht angemessen berücksichtigt, was eine zu hohe Steuerlast zur Folge hatte.

Um diese Ungerechtigkeiten zu beheben, wurde 2019 das neue Grundsteuergesetz verabschiedet. Dieses Gesetz legte den Stichtag für die Neubewertung auf den 1. Januar 2022 fest. Die erstmalige Erhebung der neuen Grundsteuer auf dieser Grundlage erfolgt ab dem 1. Januar 2025. Eine regelmäßige Neubewertung der Grundsteuerwerte ist künftig alle sieben Jahre vorgesehen.

Die Grundsteuererklärung 2022: Fristen und zukünftige Zahlungen

Die Umstellung auf das neue Grundsteuersystem war an die fristgerechte Abgabe der Grundsteuererklärung 2022 gebunden. Für viele Eigentümer war dies ein komplexer Prozess, bei dem Software-Lösungen wie die von Lexware eine entscheidende Unterstützung boten, um die Erklärungen korrekt und pünktlich einzureichen.

Abgabefristen für die Grundsteuererklärung

Die bundesweite Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung im Rahmen der Reform, welche die Grundlage für die ab 2025 gültige Grundsteuer bildet, endete bereits am 31. Januar 2023. Eine Ausnahme bildete Bayern, wo die Abgabefrist bis Ende April 2023 verlängert wurde. Diese Fristen sind inzwischen abgelaufen. Eine erneute Grundsteuererklärung ist in der Regel erst wieder notwendig, wenn Sie vom Finanzamt ausdrücklich dazu aufgefordert werden oder sich bei Ihrem Grundstück wesentliche Veränderungen ergeben, wie beispielsweise ein Eigentümerwechsel, ein Neubau oder gravierende Änderungen am Gebäude.

Zahlungstermine der neuen Grundsteuer

Die erstmalige Zahlung der neu erhobenen Grundsteuer für das Jahr 2025 war am 15. Februar 2025 fällig. Danach erfolgt die Zahlung grundsätzlich vierteljährlich. Es gibt keine verpflichtende Grundsteuererklärung mit einer pauschalen Frist zum Jahr 2025 für Grundstückseigentümer, es sei denn, das Finanzamt fordert Sie individuell zur erneuten Abgabe auf (z. B. bei Eigentumswechsel, Neubau oder gravierenden Änderungen).

Zusammenfassend lässt sich festhalten:

• Die Frist für die Grundsteuererklärung war bundesweit am 31. Januar 2023 (in Bayern: Ende April 2023).
• Für 2025 ist keine neue, pauschale Abgabefrist vorgesehen; eine Abgabepflicht besteht nur bei individueller Aufforderung durch das Finanzamt.
• Die Zahlung der neuen Grundsteuer beginnt am 15. Februar 2025.

Berechnung der Grundsteuer ab 2025: Das neue Verfahren

Das Herzstück der Reform ist die neue Berechnungsgrundlage, die eine zeitgemäße Bewertung des Grundbesitzes ermöglicht. Die lexware grundsteuerreform 2022 hat hierbei einen neuen Ansatz etabliert.

Der neue Grundstückswert und die Berechnung

Statt der veralteten Einheitswerte wird künftig ein sogenannter Grundstückswert herangezogen. Dieser Grundstückswert wird nach dem sogenannten Bundesmodell ermittelt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass eine Öffnungsklausel im Gesetz den Bundesländern erlaubt, eigene Modelle zur Berechnung der Grundsteuer einzuführen.

Die Bundesländer, die das Bundesmodell anwenden, sind:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Das grundsätzliche Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer durch die Behörden bleibt zwar erhalten, der neue Grundsteuerwert tritt jedoch an die Stelle des bisherigen Einheitswerts.

Ab 2025 wird die Grundsteuer mit folgender Formel berechnet:

Grundsteuer = Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz

1. Zunächst ermittelt das Finanzamt je nach Bundesland aus den Angaben in der Grundsteuererklärung den neuen Grundsteuerwert, der den bisherigen Einheitswert ersetzt. Einige Bundesländer verwenden stattdessen Grundsteueräquivalenzbeträge für Wohnfläche und Grundstück.
2. Danach kommt die deutlich reduzierte Grundsteuermesszahl zur Anwendung: 0,031 Prozent für Wohngrundstücke und 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke im Gegensatz zu den früher häufig verwendeten 0,35 Prozent. Diese Werte sind in den meisten Bundesländern identisch, mit Ausnahme von Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen. Berlin und Hamburg wollen die Grundsteuermesszahl erst 2024 festlegen. Außerdem gibt es Ermäßigungen für Sozialwohnungen und privilegierte Einheiten. Der Grundsteuerwert wird dann mit der um etwa ein Zehntel ermäßigten Grundsteuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln.
3. Ganz zum Schluss wird der Grundsteuermessbetrag wie bisher mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert, um die Grundsteuerschuld zu ermitteln.

In den Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden, muss die Grundsteuererklärung alle sieben Jahre neu abgegeben werden, was auch zu neuen Grundsteuermessbeträgen führen kann. Die Hauptfeststellung im Jahr 2022 war jedoch einfacher gewesen, da die Daten den Behörden bereits in elektronisch auswertbarer Form vorlagen.

Aktuelle Steuermesszahlen im Bundesmodell und Abweichungen

Die Steuermesszahlen sind ein zentraler Bestandteil der Grundsteuerberechnung. Im Bundesmodell gelten folgende Werte:

*Für Wohnungen im sozialen Wohnungsbau sowie kommunale/genossenschaftliche Wohnungsunternehmen gibt es einen Abschlag von 25 % auf die Steuermesszahl.

**Die Steuermesszahlen für land- und forstwirtschaftliche Einheiten (Grundsteuer A) liegen niedriger als für Grundvermögen und sind separat im Bewertungsgesetz geregelt.

Es ist wichtig zu beachten, dass diese Steuermesszahlen ausschließlich im Bundesmodell gelten. Bundesländer mit eigenen Abweichungen wenden teilweise andere Messzahlen an:

• Saarland: 0,34 ‰ für Wohngrundstücke, 0,64 ‰ für Geschäfts- und unbebaute Grundstücke.
• Sachsen: 0,36 ‰ für Wohngrundstücke/unbebaute Grundstücke, 0,72 ‰ für Geschäftsgrundstücke.
• Baden-Württemberg: Einheitlich 1,3 ‰, Wohngebäude davon mit 30 % Abschlag.
• Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen: Eigene, meist flächenbasierte oder lagebasierte Modelle mit verschiedenen Messzahlen.

Abgabe der Grundsteuererklärung online: ELSTER und Alternativen

Die Digitalisierung hat auch vor der Grundsteuererklärung nicht Halt gemacht. Die Abgabe ist überwiegend online vorgeschrieben, was eine effiziente Bearbeitung ermöglicht, aber auch neue Anforderungen an die Steuerpflichtigen stellt. Eine grundsteuererklärung lexware kann hierbei den Prozess erheblich vereinfachen.

Die Online-Pflicht und ELSTER

Die Erklärung im Rahmen der lexware grundsteuerreform 2022 ist grundsätzlich online abzugeben. Es gibt wenige Ausnahmen, die lediglich den privaten Bereich betreffen. Als Unternehmer ist die Online-Abgabe der Erklärung für Sie Pflicht. Das bekannteste Portal für die Abgabe der Grundsteuererklärung ist ELSTER, das Sie wahrscheinlich auch zur Abgabe der jährlichen Einkommensteuererklärung nutzen. Es ist gut zu wissen, dass die Registrierung bei ELSTER etwa zwei Wochen in Anspruch nimmt. Planen Sie dies frühzeitig ein, um die Frist der Grundsteuererklärung einzuhalten.

Lexware und andere Software-Lösungen für die Grundsteuererklärung

Wenn Sie mit dem ELSTER-Portal nicht vertraut sind, können Sie die fristgerechte Erstellung und Abgabe der Erklärung auch durch einen Steuerberater durchführen lassen. Zudem gibt es wertvolle Unterstützung durch diverse Software-Lösungen von etablierten Anbietern. Programme wie die lexware grundsteuer ermöglichen es Ihnen, die relevanten Daten einfach zu erfassen und das Formular auszufüllen. Durch eine Schnittstelle wird es dann über ELSTER an die jeweiligen Finanzbehörden geschickt. Diese intelligenten Programme bewahren vor Formfehlern und gewährleisten Datensicherheit nach neuesten Standards.

Lexware Office bietet umfassende Unterstützung für Ihre Buchhaltung und die Grundsteuererklärung.

Die Nutzung einer lexware grundsteuererklärung Software kann Ihnen nicht nur Zeit sparen, sondern auch die Sicherheit geben, dass Ihre Angaben korrekt sind.

Rechtliche Grundlagen und Steuerschuldnerschaft

Ein tiefes Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen ist unerlässlich, um die Grundsteuerreform vollständig zu erfassen und Fehler bei der Deklaration zu vermeiden.

Das Grundsteuergesetz (GrStG)

Das Grundsteuergesetz (GrStG) vom 7. August 1973 bildet die Rechtsgrundlage für die Erhebung der Grundsteuer. Es regelt folgende Aspekte:

• Die Einzelheiten der Steuerpflicht
• Die Bemessungsgrundlage
• Die Festsetzung der Entrichtung
• Den Erlass der Grundsteuer

In den Grundsteuerrichtlinien (GrStR) sind alle Zweifels- und Auslegungsfragen von allgemeiner Bedeutung festgeschrieben, um eine einheitliche Anwendung des Grundsteuerrechts sicherzustellen.

Gegenstand der Grundsteuer und Steuerpflicht

Nach § 2 GrStG ist der Gegenstand der Grundsteuer jeglicher Grundbesitz innerhalb Deutschlands. Hierunter fallen:

• Bebaute und unbebaute Grundstücke
• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

Darüber hinaus gibt es Ausnahmeregelungen, wer von der Grundsteuer befreit ist:

• Inländische juristische Personen des öffentlichen Rechts für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch
• Inländische juristische Personen des öffentlichen Rechts für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke
• Religionsgesellschaften, die Körperschaften des öffentlichen Rechts sind

Damit diese Ausnahmeregelungen greifen, muss der Grundbesitz nach § 3 Abs. 1 Satz 2 GrStG ausschließlich demjenigen, der ihn für die begünstigten Zwecke benutzt, oder einem anderen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 6 GrStG begünstigten Rechtsträger, zuzurechnen sein.

Steuerschuldner und Gesamtschuldnerschaft

Im Gegensatz zu Personensteuern, wie beispielsweise der Einkommensteuer, bei der sich die Steuerschuldnerschaft aus der persönlichen Steuerpflicht ergibt, steht bei der Grundsteuer als Realsteuer das Steuerobjekt „Grundstück“ bzw. „Betrieb der Land- und Forstwirtschaft“ im Vordergrund. Es bedarf daher einer gesetzlichen Festlegung, wer Steuerschuldner für die Grundsteuer ist.

Steuerschuldner sind demnach die Personen, denen das Steuerobjekt bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet wird (§ 10 Abs. 1 GrStG). Die Zurechnung erfolgt grundsätzlich auf den oder die Eigentümer. Steht das Grundstück im Eigentum mehrerer Personen, sind diese Gesamtschuldner (§ 10 Abs. 3 GrStG). Gesamtschuldnerschaft bedeutet, dass jeder der Gesamtschuldner die gesamte Leistung schuldet; die Erfüllung durch einen Gesamtschuldner wirkt auch für die übrigen Gesamtschuldner (§ 44 AO).

Ein wichtiger Hinweis: Steht ein Grundstück im Gesamthandseigentum (Gesamthandsgemeinschaften sind die GbR, die OHG, die KG, die eheliche Gütergemeinschaft und die Erbengemeinschaft), müsste der Einheitswert nach den Anteilen der Beteiligten aufgeteilt und zugerechnet werden. Im neuen Grundsteuerverfahren ab 2025 wird jedoch nicht mehr der Einheitswert, sondern der Grundsteuerwert zugrunde gelegt. Für die Grundsteuer gilt, dass jeder Miteigentümer als Gesamtschuldner anzusehen ist. Eine Aufteilung des Grundsteuerwerts auf die Gesamthänder ist nicht erforderlich, da § 10 Abs. 1 und 3 GrStG die Steuerschuldnerschaft unabhängig von der konkreten Zurechnung regelt. Somit bleibt es auch im neuen Verfahren dabei, dass bei Grundstücken im Gesamthandseigentum alle Miteigentümer gesamtschuldnerisch haften, ohne dass der Grundsteuerwert aufgeteilt werden muss.

Während die Steuerschuldnerschaft „im Normalfall“ einfach zu bestimmen ist, ist Steuerschuldner beispielsweise:

• beim Erbbaurecht, Wohnungserbbaurecht oder Teilerbbaurecht der Erbbauberechtigte sowohl hinsichtlich der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts als auch der des belasteten Grundstücks (§ 10 Abs. 2 GrStG)
• beim Gebäude auf fremdem Grund und Boden der Grundstückseigentümer für das Grundstück und der wirtschaftliche Eigentümer des Gebäudes für das Gebäude
• beim Wohnungs- und Teileigentum der Eigentümer für sein Wohnungs- und Teileigentum

Verfahrensrechtliche Aspekte der Reform (ab 2025)

Die Einführung der Grundsteuerreform bringt auch verfahrensrechtliche Neuerungen mit sich, die für Grundstückseigentümer relevant sind. Diese Struktur stellt sicher, dass die Neubewertung transparent und nachvollziehbar ist.

Grundlagenbescheide: Grundsteuerwert-, Mess- und Steuerbescheid

Mit der Grundsteuerreform, die am 1. Januar 2025 in Kraft trat, wurde das veraltete Einheitswertsystem durch ein neues Bewertungsverfahren ersetzt. Dies beinhaltet eine Staffelung von drei aufeinander aufbauenden Bescheiden:

• Grundsteuerwertbescheid: Er ist der neue Grundlagenbescheid und legt den Grundsteuerwert eines Grundstücks auf Basis der Verkehrswertverhältnisse zum Stichtag 1. Januar 2022 fest. Dies erfolgt einheitlich gegenüber allen Eigentümern.
• Grundsteuermessbescheid: Aufbauend auf dem Grundsteuerwert legt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag anhand einer Steuermesszahl fest. Gegen diesen Bescheid können im Einspruchsverfahren Einwendungen zur Berechnung oder zur Steuermesszahl vorgebracht werden.
• Grundsteuerbescheid: Auf Grundlage des Grundsteuermessbetrags und des kommunalen Hebesatzes wird die tatsächliche Grundsteuer festgesetzt. Einwendungen, etwa zur Höhe des Hebesatzes, erfolgen gegen den Grundsteuerbescheid.

Übergangsregelungen und Einspruchsverfahren

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) erklärte 2018 das bisherige Einheitswertsystem für verfassungswidrig, weil es Grundstücke nach teils über 50 Jahre alten Werten (West: Einheitswert 1964, Ost: Einheitswert 1935) bewertete und damit gegen den Gleichheitsgrundsatz verstieß. Der Gesetzgeber erließ daraufhin die Grundsteuerreform, die eine Neubewertung des Grundvermögens zum 1. Januar 2022 vorsieht und seit 2025 bundesweit gilt. Das betrifft auch die neuen Bundesländer, die bisher eigene Bewertungsregeln hatten.

Wichtige Übergangsregelungen und Verfahrensschritte sind:

• Alte Einheitswertbescheide haben mit Wirkung ab 2025 keine Bedeutung mehr für die Grundsteuer; sie wurden durch Grundsteuerwertbescheide abgelöst.
• Steuerpflichtige sind verpflichtet, ihre Grundstücksdaten im Rahmen der Hauptfeststellung 2022 korrekt anzugeben.
• Einsprüche gegen die neue Bewertung und Steuermesszahl sind im Verfahren gegen den Grundsteuermessbescheid möglich.

Mit Inkrafttreten der Grundsteuerreform gelten sowohl in den alten als auch in den neuen Bundesländern neue Bewertungsregelungen für wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens. Für alle Bundesländer wurden zum 1. Januar 2022 neue Grundsteuerwerte im Rahmen einer Hauptfeststellung festgestellt. Die bislang maßgeblichen Einheitswerte (im Westen auf Basis des Standes von 1964, im Osten mit Stand 1935) wurden für die Grundsteuerberechnung ab dem 1. Januar 2025 ersetzt. Die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens in den neuen Bundesländern werden nun ebenfalls anhand der neuen Grundsteuerwerte auf Basis der Wertverhältnisse zum 1. Januar 2022 besteuert.

Ein spezieller Hinweis gilt für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen: Ab 2025 ist für land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz der Grundsteuerwert auf Basis der Wertverhältnisse zum 1. Januar 2022 maßgeblich. Steuerschuldner ist grundsätzlich der Eigentümer, nicht mehr der Nutzer oder Pächter. Wohnzwecken dienende Gebäude werden separat bewertet und der Grundsteuer B unterworfen.

Haftung und Erlass der Grundsteuer

Neben den Pflichten des Steuerschuldners gibt es auch Regelungen zur Haftung und die Möglichkeit, in bestimmten Fällen einen Erlass der Grundsteuer zu beantragen. Dies bietet eine gewisse Entlastung bei unverschuldeten Ertragsminderungen.

Persönliche und dingliche Haftung

Das Grundsteuergesetz enthält in § 11 GrStG spezielle Regelungen über die persönliche Haftung für die Grundsteuer:

• Der Nießbraucher des Steuergegenstands und derjenige, dem ein dem Nießbrauch ähnliches Recht zusteht, haften neben dem Steuerschuldner.
• Der Erwerber haftet neben dem früheren Eigentümer für die auf den Steuergegenstand oder Teil des Steuergegenstands entfallende Grundsteuer, die für die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahrs zu entrichten ist. Ausgeschlossen ist die Haftung für Erwerbe aus einer Insolvenzmasse und für Erwerbe im Vollstreckungsverfahren.

Daneben kennt das Grundsteuergesetz auch die dingliche Haftung. Hiernach ruht die Grundsteuer als öffentliche Last auf dem Grundstück (ohne Grundbucheintragung, vgl. § 12 GrStG). Die öffentliche Last ist ein öffentlich-rechtlich dingliches Recht und begründet die Pflicht für den jeweiligen Eigentümer, die Zwangsvollstreckung des Grundstücks wegen der auf dem Grundstück ruhenden Abgabenlast zu dulden. Grundsteuerforderungen als öffentliche Lasten des Grundstücks sind als dingliche Rechte im Sinne von Art. 5 Abs. 1 der Europäischen Insolvenzverordnung anzusehen.

Wer kraft Gesetzes verpflichtet ist, die Vollstreckung zu dulden, kann nach § 191 AO durch Duldungsbescheid in Anspruch genommen werden. Ein Duldungsbescheid kann gegen den Erwerber eines Grundstücks auch dann ergehen, wenn die Behörde nicht alle in Betracht kommenden Vollstreckungsmöglichkeiten gegenüber dem Steuerschuldner ausgeschöpft hat. § 11 Abs. 2 GrStG normiert allein eine zeitliche Beschränkung der persönlichen Haftung und ist aufgrund des ausdrücklichen Wortlauts des § 12 GrStG nicht – auch nicht im Wege der Analogie – auf die Inanspruchnahme als Duldungspflichtiger anwendbar.

Erlass der Grundsteuer bei besonderen Umständen

Neben der allgemeinen Erlassvorschrift des § 227 AO kennt das Grundsteuerrecht weitere spezielle Erlassvorschriften. Danach ist die Grundsteuer beispielsweise zu erlassen für:

• Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen; öffentliche Grünanlagen, Spiel- und Sportplätze, wenn die jährlichen Kosten in der Regel den Rohertrag übersteigen.

Wesentliche Ertragsminderung und Leerstand

Die Gemeinde muss einem Eigentümer des Betriebs einer Land- und Forstwirtschaft oder eines bebauten Grundstücks im Fall einer wesentlichen Ertragsminderung die Grundsteuer teilweise erlassen, wenn dieser die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Besonderer Bedarf für einen solchen Erlass besteht insbesondere in den Regionen, in denen – bedingt durch strukturelle Veränderungen – ein erhebliches Überangebot an Wohnungen zu verzeichnen ist.

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, das heißt, wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.

Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen, wobei es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraums ankommt. Ob und gegebenenfalls in welchen Internetportalen leerstehende Mieträume beworben werden müssen, damit der Steuerpflichtige sich nachhaltig um die Vermietung der Räume bemüht und deshalb die auf dem Leerstand beruhende Ertragsminderung nicht im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten hat, ist ebenfalls eine Frage der Umstände des Einzelfalls. Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten und sind die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten unterschiedlich hoch, ist für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat.

Ein wichtiger Aspekt betrifft den Leerstand wegen Sanierung: Erwirbt ein Steuerpflichtiger ein „unsaniertes“ Mehrfamilienhaus und ist mit der umfassenden Sanierung des Grundstücks zwangsläufig ein zeitweiliger Leerstand und damit eine Ertragsminderung verbunden, hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung zu vertreten. Denn diese Situation hat dem Steuerpflichtigen bereits beim Erwerb des Anwesens vor Augen gestanden. Ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG kommt demnach nicht zum Tragen. Etwas Anderes gilt, wenn der sanierungsbedingte Leerstand ein Gebäude betrifft, das in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet gelegen ist. Der Steuerpflichtige kann sich dann der zweckmäßigen und zügigen Durchführung der zur Erfüllung des Sanierungszwecks erforderlichen Baumaßnahmen nicht entziehen und hat den durch die Sanierung entstehenden Leerstand auch dann nicht zu vertreten, wenn er die Entscheidung über den Zeitpunkt der Sanierung getroffen hat.

Liegen die Voraussetzungen bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken für einen Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung vor, wird dieser in zwei Billigkeitsstufen gewährt. Bei einer Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 50 % ist die Grundsteuer in Höhe von 25 % und bei einer Minderung des normalen Rohertrags um 100 % in Höhe von 50 % zu erlassen.

Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken ist weitere Voraussetzung für einen Grundsteuererlass, dass die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Normaler Rohertrag ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der Rohertrag, der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbar wäre.

Bei bebauten Grundstücken wird die Ertragsminderung aus dem Unterschiedsbetrag der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzten üblichen Jahresrohmiete zur tatsächlich im Erlasszeitraum erzielten Jahresrohmiete berechnet. Für die Ermittlung der geschätzten üblichen Jahresrohmiete ist die Nutzbarkeit der Flächen nach Wohn- und/oder gewerblicher Nutzung maßgebend.

Bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken gilt als Minderung des normalen Rohertrags die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks. Mit der gesetzestechnischen Fiktion wird gewährleistet, dass ohne ausdrückliche Wiederholung alle übrigen Erlassvoraussetzungen des § 33 GrStG gelten. So ist bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken die Grundsteuer in Höhe von 25 % bzw. in Höhe von 50 % zu erlassen, wenn die normale Ausnutzung des Grundstücks um mehr als 50 % bzw. um 100 % gemindert und der Steuerschuldner die Minderung der Ausnutzung nicht zu vertreten hat. Darüber hinaus muss die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig sein und kein Erlassausschluss im Zusammenhang mit einer Wertfortschreibung vorliegen.

Wie bei jeder Schätzung sind auch bei der Schätzung der üblichen Jahresrohmiete alle Umstände zu berücksichtigen, die für die Schätzung von Bedeutung sind (so für die Schätzung von Besteuerungsgrundlagen § 162 Abs. 1 Satz 2 AO). Die tatsächlich vereinbarte Miete für ein Objekt ist ein solcher Umstand, denn grundsätzlich spricht viel dafür, dass die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über den Mietpreis eines Objekts am genauesten den Preis widerspiegelt, der für dieses Objekt regelmäßig gezahlt wird, jedenfalls genauer als ein Mietspiegel mit seiner groben Lagekategorisierung und Mietpreisbandbreiten. Einer Korrektur bedarf es allerdings in den Fällen, in denen die vereinbarte Miete deutlich von der üblichen Miete abweicht, also bei „Ausreißern“ der vereinbarten Mieten, was regelmäßig bei einer Abweichung von mehr als 20 % von der üblichen Miete anzunehmen ist. Zum Maßstab für die übliche Miete im Rahmen der Feststellung, ob die vereinbarte Miete Ausreißercharakter hat, ist jedoch ein Mietspiegel geeignet.

Fristen für den Erlassantrag

Der Steuerpflichtige hat einen Rechtsanspruch auf Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen der Vorschrift erfüllt sind. Der Steuerpflichtige muss den Erlassantrag allerdings bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März stellen.

Geht der Grundsteuerbescheid für den Erlasszeitraum dem Grundstückseigentümer nicht rechtzeitig zu oder wird die Jahressteuer durch Änderungsbescheid heraufgesetzt, so endet die Antragsfrist nach Auffassung der Verwaltung erst mit der einmonatigen Rechtsbehelfsfrist für den Grundsteuerbescheid oder den Änderungsbescheid.

Ein Grundsteuer-Änderungsbescheid, der erst nach dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März ergeht und die zuvor für den Erlasszeitraum festgesetzte Grundsteuer heraufsetzt, eröffnet allerdings (nur) für einen durch diese Grundsteuererhöhung veranlassten Erlassantrag eine (neue) dreimonatige Ausschlussfrist im Sinne des § 34 Abs. 2 Satz 2 GrStG. Dass diese Frist nicht wie die übliche Rechtsbehelfsfrist auf einen Monat beschränkt wird, wie es Abschn. 41 Abs. 1 Satz 2 GrStR vorsieht, sondern auf 3 Monate ausgedehnt wird, ergibt sich aus einer analogen Anwendung des § 34 Abs. 2 GrStG. Danach billigt der Gesetzgeber dem Steuerpflichtigen eine dreimonatige Überlegungs- und Entscheidungsfrist zu, die in dem Zeitpunkt beginnt, in dem alle für den Erlass maßgeblichen Fakten (Rohertrag und jährliche Kosten) feststehen.

Die Frist für den Antrag auf Erlass der Grundsteuer ist eine gesetzliche Frist. Sie kann deshalb nicht verlängert werden. Bei Versäumung der Frist ist jedoch auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn der Steuerschuldner ohne Verschulden verhindert war, die Frist einzuhalten (§ 110 AO). Wird die Frist für die Antragstellung versäumt und kommt auch keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in Betracht, bleibt nur noch eine Antragstellung nach § 227 AO. Hierüber hat der Steuergläubiger „lediglich“ nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

Nach § 227 AO können Steuern ganz oder teilweise erlassen werden, wenn deren Einziehung nach Lage des einzelnen Falles unbillig wäre. Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen sachlichen und persönlichen Billigkeitsgründen, die auch bei einer Objektsteuer vorliegen können. Die Einziehung der Grundsteuer kann beispielsweise unbillig sein, wenn das Grundstück das einzige Vermögensobjekt ist, von dessen Erträgen der Steuerpflichtige gerade recht und schlecht leben kann. Einem solchen Steuerpflichtigen kann nicht zugemutet werden, das Grundstück zu veräußern.

Andererseits lässt sich aus der Unrentabilität und selbst der Ertragslosigkeit eines Grundstücks allein eine zur Rechtfertigung eines Billigkeitserlasses geeignete sachliche Unbilligkeit nicht herleiten. Das folgt aus dem Wesen der Grundsteuer als einer vom Ertrag unabhängigen Objektsteuer. Auch die auf den lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkten des 1.1.1964 bzw. in den neuen Bundesländern des 1.1.1935 beruhenden Wertverzerrungen begründen keinen Anspruch auf Teilerlass von Grundsteuer aus sachlichen Billigkeitsgründen.

Fazit: Die Grundsteuerreform 2022 und Ihre Implikationen

Die Grundsteuerreform 2022 stellt eine tiefgreifende Veränderung im deutschen Steuersystem dar, die darauf abzielt, die Besteuerung von Grundbesitz gerechter und verfassungskonform zu gestalten. Für Grundstückseigentümer bedeutet dies, sich mit neuen Begriffen, Berechnungsmethoden und Fristen auseinanderzusetzen.

Zusammenfassend lässt sich festhalten:

• Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer auf Grundbesitz, die unabhängig von den persönlichen Verhältnissen erhoben wird. Die Höhe legt jede Gemeinde selbst fest.
• Ab 2025 ersetzt ein neues Modell die veralteten Einheitswerte durch aktuelle Grundstückswerte auf Basis des Stichtags 1. Januar 2022.
• Die neue Grundsteuer ist ab dem 15. Februar 2025 vierteljährlich zu zahlen; eine neue Erklärung ist nur bei Aufforderung erforderlich.
• Die Berechnung erfolgt über Grundstückswert × Steuermesszahl × Hebesatz; die Messzahlen liegen meist bei 0,031 % bzw. 0,034 %.
• Ein Erlass der Grundsteuer ist bei unverschuldetem Leerstand oder Ertragsminderung möglich und bis zum 31. März des Folgejahres zu beantragen.

Die lexware grundsteuerreform 2022 war ein komplexes Unterfangen, doch mit der richtigen Vorbereitung und den passenden Werkzeugen lassen sich die Anforderungen meistern. Moderne Software-Lösungen bieten hier eine enorme Erleichterung, indem sie den Prozess der Datenerfassung und Übermittlung an die Finanzbehörden optimieren und somit Fehler minimieren. Nutzen Sie die Vorteile digitaler Unterstützung, um Ihre Grundsteuerangelegenheiten effizient und sicher zu regeln.

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