Das deutsche Mietrecht ist ein komplexes Geflecht aus Gesetzen und Urteilen, das sowohl Mieter als auch Vermieter oft vor Herausforderungen stellt. Während viele Aspekte des Mietrechts gut dokumentiert sind, erweist sich das Thema Haustiere in Mietwohnungen immer wieder als Quell von Missverständnissen und Streitigkeiten. Gerade im Jahr 2020 waren die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Haltung von Haustieren in Mietverhältnissen von besonderem Interesse, da frühere bahnbrechende Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) weiterhin die Praxis prägten. Dieser Artikel beleuchtet die entscheidenden Regelungen und Urteile des Mietrechts zur Haustierhaltung mit Fokus auf das Jahr 2020 und gibt Ihnen einen umfassenden Überblick darüber, was Sie als Mieter oder Vermieter beachten sollten. Unser Ziel bei Shock Naue ist es, Ihnen diese wichtigen Informationen verständlich und präzise aufzubereiten, um Klarheit in diesem sensiblen Bereich zu schaffen und Ihnen eine fundierte Orientierung zu bieten.
Grundlagen der Tierhaltung im Mietrecht: Das Fundament der Regelungen
Das deutsche Mietrecht findet sich primär in den §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Diese Paragrafen bilden die rechtliche Grundlage für alle Mietverhältnisse, einschließlich der Frage nach der Tierhaltung. Grundsätzlich gehört die Nutzung der Mietsache, also der Wohnung, zum vertragsgemäßen Gebrauch. Die Haltung von Haustieren kann jedoch die Rechte Dritter (z.B. Nachbarn) beeinflussen oder die Mietsache beeinträchtigen. Daher sind hier präzise Regelungen erforderlich, die oft im Mietvertrag oder in der Hausordnung festgehalten werden.
Traditionell war es lange Zeit üblich, in Mietverträgen ein generelles Haustierverbot auszusprechen. Doch diese Praxis wurde durch wegweisende Urteile des Bundesgerichtshofs maßgeblich verändert. Diese Entscheidungen, die auch im Jahr 2020 weiterhin Gültigkeit besaßen, legten fest, unter welchen Umständen Vermieter die Tierhaltung untersagen dürfen und wo die Grenzen ihrer Befugnisse liegen. Es geht dabei um eine Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien: des Mieters an der freien Entfaltung seiner Persönlichkeit und des Vermieters am Schutz seines Eigentums und des Hausfriedens.
Sie möchten sich auch über die Entwicklungen im Jahr 2021 informieren? Dann lesen Sie unseren Artikel zum mietrecht haustiere 2021.
Der Mietvertrag: Dreh- und Angelpunkt für die Tierhaltung
Der Mietvertrag ist das zentrale Dokument, das die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern regelt. In Bezug auf Haustiere gibt es verschiedene Arten von Klauseln, die dort verankert sein können:
- Generelles Verbot der Tierhaltung: Eine Klausel, die die Haltung von Haustieren pauschal und ohne Ausnahme verbietet, ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Dies wurde bereits 2013 entschieden (BGH, Urteil vom 20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12) und war auch 2020 die maßgebliche Rechtsauffassung. Ein solches Verbot benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher nichtig.
- Erlaubnisvorbehalt: Eine wirksame Klausel sieht in der Regel vor, dass die Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters bedarf. Dies ermöglicht dem Vermieter, im Einzelfall eine Abwägung vorzunehmen.
- Zulässigkeit von Kleintieren: Oftmals sind Kleintiere, die keine Störungen verursachen und keine Schäden an der Mietsache verursachen, von einem Erlaubnisvorbehalt ausgenommen und generell erlaubt.
Bestimmungen zur Haustierhaltung im Mietvertrag 2020
Das BGH-Urteil von 2013: Ein Meilenstein für Haustierbesitzer
Das bereits erwähnte Urteil des BGH aus dem Jahr 2013 war und ist der entscheidende Referenzpunkt für die Tierhaltung im Mietrecht. Es stellte klar, dass ein formularmäßiges, also vorformuliertes, generelles Verbot der Haltung von Hunden und Katzen in Mietverträgen unzulässig ist. Der BGH argumentierte, dass ein solches Verbot den Mieter unangemessen benachteilige, da es keine individuellen Umstände berücksichtige und dem Vermieter keinerlei Ermessensspielraum lasse.
Seit diesem Urteil gilt: Eine generelle Untersagung der Tierhaltung ist im Wohnraummietrecht unwirksam. Stattdessen ist eine Einzelfallprüfung notwendig, bei der die Interessen des Mieters (z.B. Wunsch nach einem Haustier als Sozialpartner), des Vermieters (z.B. Schutz vor Schäden, Lärm, Geruchsbelästigung) und der anderen Hausbewohner abgewogen werden müssen.
Im Jahr 2020 hatte dieses Urteil weiterhin volle Gültigkeit und beeinflusste die Gestaltung neuer Mietverträge sowie die Bewertung bestehender Vereinbarungen. Viele Mieter und Vermieter nutzten die Klarheit dieses Urteils, um Konflikte zu vermeiden oder bestehende Situationen neu zu bewerten.
Kleintiere vs. Großtiere: Eine wichtige Unterscheidung
Im Kontext der Tierhaltung ist die Unterscheidung zwischen Klein- und Großtieren von zentraler Bedeutung.
- Kleintiere: Tiere, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden und typischerweise keine Störungen verursachen oder Schäden anrichten, fallen unter diese Kategorie. Dazu gehören beispielsweise Zierfische, Hamster, Meerschweinchen, Wellensittiche oder Kanarienvögel. Die Haltung von Kleintieren kann vom Vermieter in der Regel nicht untersagt werden, da sie zum üblichen Wohngebrauch gehört und die Interessen des Vermieters oder der Nachbarn normalerweise nicht beeinträchtigt.
- Großtiere: Hierzu zählen insbesondere Hunde und Katzen, aber auch größere Vögel oder Reptilien. Bei diesen Tieren ist die Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich erforderlich, wenn der Mietvertrag einen Erlaubnisvorbehalt enthält. Die Entscheidung des Vermieters muss dabei stets sachlich und nachvollziehbar sein.
Ermessensentscheidung des Vermieters: Welche Faktoren spielen eine Rolle?
Wenn der Mietvertrag einen Erlaubnisvorbehalt vorsieht, muss der Vermieter im Einzelfall prüfen, ob er die Haltung eines Haustieres gestattet. Diese Prüfung erfordert eine umfassende Abwägung der relevanten Faktoren. Im Jahr 2020 wurden dabei unter anderem folgende Aspekte berücksichtigt:
- Art, Größe und Verhalten des Tieres: Handelt es sich um einen kleinen, ruhigen Hund oder einen großen, potenziell lauten Vierbeiner? Ist das Tier aggressiv oder gut erzogen?
- Anzahl der Tiere: Die Haltung einer großen Anzahl von Tieren kann den vertragsgemäßen Gebrauch überschreiten.
- Art, Größe und Lage der Wohnung: Ist die Wohnung für das Tier geeignet? Gibt es ausreichend Auslaufmöglichkeiten?
- Anzahl, persönliche Verhältnisse und Alter der Bewohner: Ein alleinstehender älterer Mensch mit einem Therapiehund hat oft andere Bedürfnisse als eine junge Familie mit mehreren Großtieren.
- Interessen der Nachbarn: Gibt es Allergiker im Haus? Sind die Nachbarn durch Lärm oder Geruch belästigt?
- Bisherige Tierhaltung im Objekt: Gibt es bereits andere Tiere im Haus? Eine ungleichmäßige Behandlung kann zu Diskriminierung führen.
- Mögliche Beeinträchtigungen der Mietsache: Könnten durch das Tier Schäden an der Wohnung entstehen?
Mieterschutz und Rechte bei der Tierhaltung in Deutschland
Der Vermieter darf seine Zustimmung nicht willkürlich verweigern. Eine ungerechtfertigte Ablehnung kann dazu führen, dass der Mieter die Erlaubnis gerichtlich einklagen kann.
Aktuelle Entwicklungen und Diskussionen zur Tierhaltung 2020
Das Jahr 2020 brachte keine revolutionären Änderungen im Mietrecht zur Tierhaltung mit sich, sondern festigte vielmehr die bereits etablierten Grundsätze. Die Gerichte entschieden weiterhin auf Basis des BGH-Urteils von 2013. Im Fokus standen oft Detailfragen, wie die Wirksamkeit bestimmter Formulierungen in Mietverträgen oder die Grenzen der Zumutbarkeit für Vermieter und Nachbarn.
Ein wichtiges Thema war und ist die Frage, wann eine stillschweigende Duldung der Tierhaltung durch den Vermieter vorliegt. Hat ein Vermieter beispielsweise über Jahre hinweg Kenntnis von der Tierhaltung seines Mieters, ohne diese zu beanstanden, kann dies als Duldung gewertet werden, die ein nachträgliches Verbot erschwert oder gar unmöglich macht. Auch hier ist stets eine Einzelfallprüfung erforderlich.
Zudem wurden im Jahr 2020 vermehrt Diskussionen über die Haltung von “Listenhunden” oder gefährlichen Tieren geführt. Hier spielen neben dem Mietrecht auch landesspezifische Hundeverordnungen eine Rolle, die oft strengere Regeln für bestimmte Rassen vorsehen. In solchen Fällen kann der Vermieter die Haltung leichter untersagen, da ein erhöhtes Risiko für die Hausgemeinschaft oder die Mietsache bestehen kann.
Die Hausordnung und Haustiere: Regeln für das Zusammenleben
Die Hausordnung dient dazu, das Zusammenleben der Mieter in einem Wohnobjekt zu regeln und den Hausfrieden zu gewährleisten. Sie wird häufig dem Mietvertrag beigefügt und kann auch Bestimmungen zur Tierhaltung enthalten.
Regelungen zur Haustierhaltung in der Hausordnung 2020
Im Jahr 2020 galten folgende Grundsätze für die Hausordnung und Haustiere:
- Kein Widerspruch zum Mietvertrag: Wenn sich Mietvertrag und Hausordnung in einem Sachverhalt widersprechen, gilt stets die Vereinbarung, die im Vertrag geschlossen wurde. Eine nachträglich aufgestellte Hausordnung kann vertraglich vereinbarte Rechte und Pflichten des Mieters nicht aufheben.
- Konkretisierung von Pflichten: Die Hausordnung kann die vertraglich vereinbarten Pflichten des Mieters präzisieren. Wenn der Mietvertrag beispielsweise zur Vermeidung von Lärmbelästigung verpflichtet, kann die Hausordnung festlegen, dass Tiere zu bestimmten Ruhezeiten nicht übermäßig lärmen dürfen.
- Einzelfallentscheidungen: Auch wenn die Hausordnung ein generelles Haustierverbot vorschreiben sollte (was, wie oben erwähnt, in formularmäßigen Mietverträgen unwirksam wäre), kann eine individuelle Vereinbarung mit einem einzelnen Mieter getroffen werden, die von der Hausordnung abweicht.
Wichtig ist, dass die Hausordnung nicht dazu missbraucht werden darf, ein generelles Verbot der Tierhaltung durch die Hintertür einzuführen. Sie muss stets im Einklang mit dem Mietvertrag und den gesetzlichen Bestimmungen stehen.
Konsequenzen bei Verstößen gegen die Tierhaltungsregeln
Verstößt ein Mieter gegen die im Mietvertrag oder der Hausordnung wirksam vereinbarten Regeln zur Tierhaltung, können verschiedene Konsequenzen drohen. Im Jahr 2020 sahen die Gerichte hier in der Regel eine gestufte Reaktion vor:
- Abmahnung: Zunächst wird der Vermieter den Mieter in der Regel abmahnen. In der Abmahnung wird der Verstoß genau beschrieben und der Mieter aufgefordert, das vertragswidrige Verhalten einzustellen. Bei der Tierhaltung könnte dies beispielsweise die Aufforderung sein, ein unerlaubt gehaltenes Tier abzuschaffen oder sicherzustellen, dass das Tier keine weiteren Störungen verursacht.
- Kündigung: Bei wiederholten Verstößen oder besonders schwerwiegenden Beeinträchtigungen kann der Vermieter im Extremfall eine Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen. Eine ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus, welches bei erheblichen und nachhaltigen Beeinträchtigungen durch die Tierhaltung vorliegen kann. Eine fristlose Kündigung ist nur bei einer gravierenden Verletzung der vertraglichen Pflichten und Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist möglich (gemäß § 543 BGB).
Kündigung des Mietvertrags wegen Verstößen gegen die Tierhaltung
Beispiele für schwerwiegende Verstöße sind:
- Andauernde massive Lärmbelästigung durch das Tier.
- Starke Geruchsbelästigung.
- Aggressives Verhalten des Tieres gegenüber anderen Hausbewohnern oder Besuchern.
- Unerlaubte Haltung von gefährlichen Tieren.
- Zerstörung oder starke Verunreinigung der Mietsache durch das Tier.
Es ist entscheidend, dass der Vermieter seine Beweispflicht erfüllt und die Verstöße dokumentiert. Mieter wiederum sollten bei einer Abmahnung oder Kündigung juristischen Rat einholen, um ihre Rechte zu prüfen.
Fazit und Ausblick
Das Mietrecht zur Haustierhaltung war im Jahr 2020 von den klaren Vorgaben des Bundesgerichtshofs geprägt, die ein generelles Verbot in Mietverträgen für unwirksam erklärten. Stattdessen stand und steht die Einzelfallprüfung im Vordergrund, bei der die Interessen von Mietern, Vermietern und Nachbarn sorgfältig abgewogen werden müssen. Kleintiere sind in der Regel immer erlaubt, während die Haltung von Hunden und Katzen der Zustimmung des Vermieters bedarf, die dieser jedoch nicht willkürlich verweigern darf. Die Hausordnung kann ergänzende Regeln für das Zusammenleben aufstellen, darf aber den Mietvertrag nicht aushebeln.
Für Mieter bedeutet dies, dass sie in den meisten Fällen gute Chancen haben, ein Haustier zu halten, solange keine erheblichen Beeinträchtigungen entstehen. Offene Kommunikation mit dem Vermieter und das Einholen einer schriftlichen Erlaubnis sind dabei stets der beste Weg, um Konflikte zu vermeiden.
Für Vermieter ist es wichtig, die aktuelle Rechtslage zu kennen und Mietverträge sowie Hausordnungen entsprechend zu gestalten. Eine pauschale Ablehnung kann rechtlich unwirksam sein und zu unnötigen Auseinandersetzungen führen. Eine faire Abwägung und klare Kommunikation sind der Schlüssel zu einem harmonischen Mietverhältnis, auch mit tierischen Bewohnern.
Wir hoffen, dieser Artikel hat Ihnen einen verständlichen Einblick in die komplexen Regelungen des Mietrechts zur Haustierhaltung im Jahr 2020 gegeben und hilft Ihnen, Ihre Rechte und Pflichten als Mieter oder Vermieter besser zu verstehen.
Weiterführende Literatur zum Thema Mietrecht
- Moersch, Karl-Friedrich (Autor): ABC des Mietrechts: Lexikon für Mieter und Vermieter; Walhalla Rechtshilfen
- Stürzer, Rudolf (Autor): Mietrecht von A-Z: 110 Fragen und Antworten für Mieter und Vermieter (Haufe TaschenGuide)
- Das Mieterlexikon – Ausgabe 2020/2021: Aktuelles Mietrecht und neueste Rechtsprechung